关于市区房地产建设管理和物业管理情况的

报     告

——2018年8月29日在漯河市第七届人民代表大会

常务委员会第十二次会议上

市住建委主任  王  涛

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

我受市政府委托，向市人大常委会报告市区房地产建设管理和物业管理工作情况，请予审议。

近年来，在市委的坚强领导下，在市人大及其常委会的有力监督下，市政府及相关组成部门紧紧围绕中心工作，不断强化房地产建设管理和物业管理，保持了房地产业平稳健康发展，为促进当地经济发展做出了应有的贡献。

一、房地产建设管理情况

2017年以来，我市深入贯彻中央、省城市工作会议精神，秉承“房子是用来住的，不是用来炒的”总体定位，按照“参谋、保障、服务、发展”的工作思路，强化房地产企业资质审批和房地产项目预售许可，加强市场巡查监管、发布行政提醒、开展行政约谈，规范企业行为；严格实施商品房预售资金监管，及时防范行业各类风险；积极开展“双随机、一公开”联合抽查工作，维护公平公正的市场环境；深入开展房地产市场发展形势调研，加强房地产市场统计分析、市场监测和预警工作，全面把握市场发展动向；建立房地产企业偿债周转基金，编制了《漯河市中心城区住房规划（2016—2020）》，引领房地产科学发展，全市房地产行业整体呈现出平稳健康、稳中向好的发展态势。

（一）商品房预售、销售、待售和纳税情况。2017年至今，我市共办理商品房预售107件，预售套数18118套，预售面积206.1万㎡。其中住宅预售套数14883套，预售面积174.49万㎡；我市商品房实际销售总面积337.69万㎡。其中住宅销售面积295.86万㎡，占商品房销售面积的87.61％；截至目前，我市商品房库存29.2万㎡，去化周期不到两个月。按工程进度推算，下半年市中心城区将有192.52万㎡商品房办理预售；按上半年销售情况推算，下半年市中心城区商品房销售面积100万㎡，到2018年底我市商品房库存121.72万㎡，去化周期为7.30个月，整个房地产市场库存进入合理区间；2017年，我市房地产行业完成税收19.6亿元，占全市税收的16.28%，同比增长3.3%，今年上半年完成税收13.1亿元，占全市税收的17.54%，同比增长48.0%；市本级2017年供应房地产项目用地1628亩，占总供地面积的64.04%，出让金21.16亿元，占总出让金的89.30%。截至目前2018年已经通过出让会研究过的房地产项目土地（含已出让和待出让）1687亩，出让金累计29.18亿元。

（二）房地产企业数量。截止目前，全市共有房地产开发企业247家，其中市区174家，临颍县47家，舞阳县26家；市区的174家企业中，一级资质2家，二级资质7家，三级资质29家，四级资质83家，暂定资质53家。共有房地产中介机构32家，其中估价机构15家，经纪机构17家。

（三）房地产业风险评估及管控情况。我市成立了风险排查小组，对全市房地产项目在2017年初调查的基础上再次进行了集中排查，并正式启动问题项目化解工作，目前个别项目已经取得初步成效。在问题项目化解工作中，坚持尊重历史，综合考虑当时的社会背景和发展环境，遵从原有开发改造政策和相关规定，妥善化解处置；坚持依法依规，运用法治思维探索解决问题的办法，使处置结果经得起法律法规的审查和检验；坚持先易后难，把化解的力度、处置的速度和市场承受的程度统一起来，讲究策略方法，把握工作节奏，成熟一个化解一个；坚持因楼施策，以问题为导向，深入调研，反复论证，环环相扣，因企施策，提高解决问题的针对性和操作性。截止目前，威尼斯国际花园、南岸春晓、中安信业、漯河海文国际企业中心、锦华国际、正邦金运花园等6个项目已走出困境，正常运行；竹苑、联合一百等2个项目问题正在协调推进中，项目问题的有效化解，维护了购房群众合法利益，促进了我市房地产市场健康发展，确保社会和谐、稳定。

（四）房地产业发展形势分析。上半年，我市房地产开发共完成投资23.89亿元，同比增长57.59%，其中住宅完成投资21.26亿元，占全市房地产开发总投资的88.99%。房屋累计新开工面积73.9万平方米，同比增长272.1%，其中住宅新开工58.11万平方米，占全市新开工面积的78.63%。商品房竣工面积33.35万平方米，同比降低41.58%。办理商品房预售许可34件，预售面积66.57万平方米，同比降低6.98％。商品房销售总面积98.95万㎡，同比降低21.51%。二手房网签面积44.8万平方米，同比增长14.26%，其中住宅42.82万平方米，占二手房网签面积的95.58%。以上数据显示,我市房地产市场开发投资由降转升、新开工量大幅度增长、销售价格持续上升，市场投放量（预售面积）、销售面积、市场库存和商品房竣工面积有所下降，同时二手房市场量价齐升，我市房地产市场整体平衡、发展健康。

（五）住房保障情况。一是棚户区改造有序推进。全市今年省定新开工棚户区改造项目5个、2239套，目前已按省政府要求时间节点全部开工建设，开工率100%。省定基本建成任务4757套，棚改项目已全部基本建成，基本建成率100%。二是公租房保障能力不断提升。按照省政府2018年政府投资公租房分配不低于90%的要求，我市今年应新增分配9715套，目前，全市新增分配公租房5075套，其中政府投资公租房新增分配1546套，完成目标任务的69%。三是棚改回迁稳步推进。建立了棚改回迁“绿、黄、红”三级预警台账，加速棚改回迁安置。今年省定任务完成回迁安置项目5个、2906套，目前已完成回迁项目2个、962套，占33.1%，其它3个项目年底前完成回迁。

二、物业管理情况

（一）贯彻落实法律法规、建章立制及监管情况。一是深入宣传。我市在深入贯彻《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律法规的基础上，把培养物业企业、业主法制意识作为提高依法服务水平、提升小区依法治理成效的一项基础性工作。特别是在新修订的《河南省物业管理条例》（以下简称《条例》）施行后，印发了《条例宣传贯彻工作方案》，组织召开了全市的宣传贯彻大会，印制了《条例》单行本，并在漯河日报、电视台、网络自媒体等媒体向物业企业和相关职能部门、街办和乡镇以及社会各界进行宣传。二是扎实做好“放管服”工作。按照国务院《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发〔2017〕7号）文件精神，我市取消了物业企业三级资质行政许可。同时，将物业服务合同、物业管理区域、物业承接查验三个行政备案权限和物业管理监督职能下放到郾城等三个行政区建设局；将业主委员会成立指导和行政备案权限下放到街道办、乡镇人民政府，所有行政备案全部实行网上办理，并将法定办理时限3个工作日压缩为即办件，实现了服务对象“只进一次门、最多跑一趟”。三是加强业务培训。我市每年都制定从业人员培训计划并组织举办若干期物业管理政策制度培训班，不断提高物业管理从业人员和政府监管人员的物业管理政策法律水平，今年已举办了2期培训班。四是建立物业企业信用档案。印发了《关于建立漯河市物业服务企业信用档案的通知》、《漯河市物业服务企业信用综合评分暂行办法》，对信用等级低的物业服务企业实行惩戒。惩戒的种类主要包括增加监督检查频次、限制物业管理项目投标、列入黑名单、向社会公布等，进一步推动了物业企业依法服务、诚信经营。五是积极落实招投标制度。转发了河南省《前期物业管理招投标管理办法》，出台了《关于进一步明确物业管理招投标有关事项的通知》等配套文件，建立评标专家库，加强了物业管理招投标制度管理，从源头杜绝恶意竞争、开发与物业管理权责不清甚至擅自撤管小区等损害业主合法权益的行为。六是加强监督检查。依法开展物业服务企业“双随机一公开”监督检查，按5%比例随机抽取15家物业企业进行监督坚持，重点检查物业企业依法经营和项目管理情况，规范了物业服务行为，提高了物业服务质量。七是健全市场监管新机制。依据《条例》有关规定，积极协调相关行政主管部门，建立违法行为投诉登记制度，在小区公布联系单位、举报电话，建立健全对物业服务企业、业主违法违规行为的监管机制。

（二）物业公司数量、运营及服务情况。一是物业公司数量。截至目前，我市共有物业服务企业228家，其中建业、鑫苑、碧桂园、金碧（恒大）等外地公司共有9家；市区本地物业公司163家（源汇区66家，郾城区57家，召陵区23家，经开区17家），临颍县33家，舞阳县23家。二是经营情况。目前，我市物业服务从业人员人9900余人，物业管理项目620个，管理面积4454万平方米，分别比三年前增加10%。管理的物业类型主要包括住宅小区、机关事业单位办公楼区、工业园区、商业区等，其中，“河南省物业管理示范小区”15个，“河南省物业管理优秀住宅小区”26个，“漯河市物业管理优秀住宅小区”43个。三是服务情况。我市物业企业管理服务总体水平呈现参差不齐状态。在我市物业企业中，除本地的恒润、昌建、嘉益等物业公司，外地的建业、鑫苑、碧桂园物业公司等少数物业企业的物业服务水平相对较高外，大多数物业企业的物业服务水平仍处于较低水平，与广大业主的期望存在不小的差距。主要原因有四点，第一，物业成本逐年增加。多数小区物业费标准偏低、收费难。一方面调价难，2015年，国家发改委印发了《关于放开部分服务价格的通知》，但我市大多数小区物业费收费依据仍为政府指导价格，除近几年交付的住宅小区外，大多数小区多层的收费标准在0.35元上下，高层在0.90元上下，且调整收费标准难度很大，难以在资金上保障服务的质价相符；另一方面收费难，部分业主购买服务意识不强，拖欠、拒交物业费现象较为普遍，据调查，90%左右的小区存在不同程度的拖欠、拒交物业费问题。第二，服务水平不高。由于物业管理门槛低，物业管理人员服务观念、服务意识淡薄，履行物业服务合同不全面，精细化服务程度不高。第三，监管力度有待加强。一方面，资质取消、物业费放开后，失去了原有的监管手段，削弱了监管力度；另一方面，新的监管手段和措施还在探索形成中。

（三）老旧小区整治情况。今年以来，按照市创文办的安排部署，我市积极开展老旧小区综合整治提升工作，成立了老旧小区综合整治提升指挥部，出台了《老旧小区综合整治提升工作实施方案》及配套文件，在过去整治的基础上，规定了14类整治提升内容，明确了年度整治任务。其中，今年计划整治提升297个小区，投资预算5152万元，目前已完成整治211个，投入整治资金3254万元，老旧小区人居环境得到进一步改善。

（四）物业服务全覆盖情况。按照《漯河市老旧住宅小区简易物业管理实施方案》，对2000年以前的老旧小区实行服务内容“四个有（卫生保洁、设施维修、秩序维护、绿化养护）”、物业费“三方分担（市财政5元、区政府5元、居民5元）”、政府补贴与考核相挂钩的工作推进机制，有力地推进了物业服务全覆盖。目前，10个街办、乡镇与15家物业企业签订了简易物业服务合同，市区所有老旧小区已全部实施了简易物业服务，服务覆盖面积达978万平方米，惠及群众85990户，巩固了老旧小区整治成效，改善了老旧小区生活环境，8万余户居民享受到前所未有的物业服务。

（五）维修资金管理使用情况。2010年，我市成立了房屋维修资金管理中心，实施维修资金使用区域化管理模式，在原房管局四个辖区分局设立四个房屋维修资金管理分中心，由各分中心负责受理申请、项目勘查、监督、组织维修和竣工验收。城管执法体制改革后，维修资金缴存、使用情况的监督职能相应移交给三个行政区建设部门，目前刚移交完毕，各区相关业务系统还在建设中。2017年至今，市区共办理维修资金归集业务30300笔，归集金额1.86亿元；共批准使用维修资金460笔，使用资金1288万元。

三、下一步打算

（一）房地产市场管理方面：重点做好“四个强化”：一是强化市场研判分析。建立房地产市场市级层面的联席会商机制和部门工作联动、信息共享机制，围绕土地供应、价格走向、问题楼盘化解等对我市房地产市场发展前景及方向科学分析和预测，做好房地产市场调控工作，加大市场信息发布，引导企业开发节奏，推动行业健康平稳发展。二是强化行业监管服务。加强商品住房项目预售管理,对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目,要严肃查处。认真落实房地产成交价格申报、审核制度,严格执行明码标价、一房一价制度，抑制房价过快增长；建立健全“租购并举”的住房制度,培育和发展住房租赁市场；尽快建立健全房地产行业信用体系，完善房地产开发企业退出机制,继续清理“僵尸”企业，净化市场环境。三是强化问题项目化解。针对问题项目，相关行业职能部门应加强监管督导，深层次、多角度、全方位尽可能化解风险，规范企业行为，督促、引导企业依法依规经营，同时强化购房提醒警示，开展行业行政约谈，促进企业健康发展。四是强化《住房规划》的刚性作用。《漯河市中心城区住房规划（2016-2020）》已发布实施，发改、规划、国土、住建等职能部门应严格按照《住房规划》要求，在土地出让、规划审批、预售许可时坚持以合理安排住房用地供应、科学规划住房建设目标、控制住房有效供应为目标，强化对我市住房建设工作的指导和管理，引领全市房地产市场健康发展。

（二）物业管理方面，重点实施“四个加力”：一是在规范管理上再加力。加强《条例》宣传，提高业主物业服务消费意识，引导物业企业依法调整收费标准，探索推行更加便捷的维修资金使用办法。二是在完善机制上再加力。重点抓好街办乡镇联席会议制度、政府有关职能部门监管职责的落实，加强对三个行政区物业管理主管部门的业务培训，认真指导、督促其监管任务的正常开展，加快制定相关政策和制度，建立物业管理市场监管机制，形成监管合力，实施物业招投标机制，规范物业管理市场行为，促进行业发展和文明小区建设。三是在老旧小区整治上再加力。加大指导、督促、检查力度，确保按时完成年度整治任务，确保老旧小区环境面貌显著改善。四是在协调服务上再加力。重点关注社区热点、难点问题，积极与水、电等专业经营单位进行协调，破解专营设施移交难问题，同时，配合做好小区供热设施改造工作。

主任、各位副主任、秘书长、各位委员，市人大常委会专题审议房地产建设管理和物业管理工作，充分体现了对我市住建工作的支持和重视，全市住建工作取得的每一项进步和成绩，是市委正确领导，市人大及其常委会有力监督的结果，也是各位常委会委员关心、帮助和监督支持的结果。市政府及其相关组成部门将在市委的坚强领导和市人大及其常委会的有力监督下，以人大专项评议和专题询问为动力，履职尽责，主动担当，奋发有为，为推进“四城同建”、落实新时代漯河经济社会发展“四三二一”工作布局作出新的更大贡献！